最近由于开了大会议，关于中国房地产市场的讨论又热了起来。不少专家预测，这轮调整可能还要持续三到五年，房价较2025年初水平可能再跌20%-30%。这个判断并非空穴来风，而是基于一系列客观数据和分析得出的结论。
早在 2024 年初经济学家朱宁所著《刚性泡沫》新版里就有类似预测，现在看，市场变化似乎正在印证这种判断。
政策改变不了整体趋势
回顾2024年9月，政府出台了一系列止跌回稳政策，确实让市场稳定了半年左右。但最近两三个月，各地房价又开始出现新一轮下跌。这种反复说明，政策干预可以暂时稳住市场，但难以改变整体调整趋势，市场调整的压力并没有完全释放。从全球房地产发展规律来看，中国房地产市场确实存在明显的价值回归需求。
先看一个关键指标：租金回报率。国际上，正常的房租与房价比通常在4%-5%之间，也就是说，20年左右的租金收入可以买下一套房。
但在中国一线城市，这个比例长期维持在70-80倍，意味着需要七八十年的租金才能买一套房。这种严重偏离国际水平的现象，说明房价存在明显泡沫。即便经过这几年的调整，北京、上海等城市的房价收入比仍在40-45倍左右，远高于国际15倍的平均水平。
这种高估不是偶然的。过去二十年中国房地产的快速发展，既有城镇化进程的推动，也有投资渠道单一的因素，更离不开宽松货币环境的支持。但现在这些条件都在发生变化。城镇化速度放缓，居民杠杆率已处于较高水平，而房住不炒的定位更是从根本上改变了市场预期。
有人可能会问，难道房价会一直跌下去，直到和国际水平完全看齐？其实不一定。中国房地产不会完全与国际市场接轨。由于特殊的土地制度、户籍政策等因素，中国房价可能会长期高于国际平均水平。
但即便如此，目前的房价仍然存在明显的调整空间，离谱的泡沫肯定要挤掉。
过程不是一蹴而就的
考虑到中国居民家庭资产中房产占比超过70%，这种调整必然是一个渐进的过程，过快过猛都可能引发系统性风险。过去几十年房地产高速发展，积累的问题需要时间解决：房企的高负债要化解，过量的库存要去化，居民的预期要修复。
这也是为什么我们判断调整可能需要三到五年时间。
从政策层面看，政府的调控思路也在发生变化。去年出台的稳市场政策更多是防止市场过快下跌，而非刺激新一轮上涨。这种"托而不举"的思路，实际上是为市场争取软着陆的时间。
未来可能会看到更多差异化政策，比如加大保障房建设、优化限购政策等，但很难再现过去那种大规模刺激。
对于普通购房者来说，理解这个趋势很重要。如果是刚需购房，现在确实是一个可以精挑细选的时机，但不必急于一时。如果是投资性购房，则需要更加谨慎，因为房地产作为最佳投资标的的时代可能已经过去。未来房地产的投资属性会逐步减弱，居住属性会不断增强。
结语
开发商和地方政府也面临着转型压力，过去依赖土地财政和高周转模式的发展路径难以为继，需要寻找新的可持续模式。一些先知先觉的开发商已经在布局租赁住房、城市更新等新领域，这可能是未来的发展方向。
当然，房价下跌不是目的，最终是让房地产回归居住属性，和经济基本面、居民收入相匹配。总体来看，中国房地产市场的调整是价值回归的必然过程。
虽然短期内会带来阵痛，但长期看有利于行业健康发展。这对于市场参与者来说，认清这个趋势，调整预期和策略，才能更好地应对未来的变化。
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